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HotelInvest na Mídia

Setor de Condo-hotel cresce sem regras específicas da CVM

André Boudon
10/09/2014

Rio - Num ambiente econômico em que financiamento e crédito são escassos, caros e de curto prazo, os condo-hotéis — empreendimentos que funcionam como hotéis, cujas unidades ou cotas condominiais são compradas por investidores — estão sendo uma alternativa para expandir e modernizar a rede hoteleira do país. Além do valor do imóvel, o investidor tem a expectativa de receber mensalmente parte dos lucros com a ocupação do hotel, que é administrado por uma rede hoteleira. 

Entretanto, o risco gerado por problemas conjunturais e eventuais erros de gestão pode levar os investidores a ter que desembolsar recursos extras ao invés de recolher os ganhos de seu investimento. Foi exatamente a necessidade de transparência em relação aos riscos do negócio que chamou a atenção da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). 

No início do ano, a agência reguladora do mercado de capitais alertou que devido às suas características, a captação de recursos para projetos de condo-hotéis se assemelhava a uma aplicação financeira, com um perfil diferente do tradicional investimento em imóveis. 

Segundo a Comissão, “a regulamentação específica para ofertas públicas de contratos de investimento coletivo em empreendimentos hoteleiros encontra-se em fase inicial, sendo objeto de estudo interno”. Sem revelar os nomes dos empreendimentos, a CVM informa que há cerca de 50 processos investigativos analisando operações envolvendo oferta pública de contratos de investimento coletivo em condo-hotéis e cerca de 10 pedidos de dispensa de registro para operações dessa natureza. “Até o momento, houve três pedidos de dispensa concedidos. Os demais encontram-se em andamento”, informa. 

No caso das dispensas concedidas, as três referem-se a projetos no Rio de Janeiro. A primeira, em abril, foi concedida ao Arpoador Fashion Hotel Empreendimento FPE limitada e à Incortel Vitoria Consultoria e Hotelaria. Em agosto, foi concedida a SPE STX 25 Desenvolvimento Imobiliário, para o projeto do Rio Business Soft Inn. A última dispensa foi concedida à Odebretch, no projeto Condomínio Hotel Praia Formosa. 

“Nesses casos específicos, a CVM deixou clara a necessidade de que as informações alertem o investidor para os riscos, como a necessidade de aporte de capital adicional por parte dos investidores no caso de resultado negativo do empreendimento”, explica o professor de Direito do Instituto de Ensino e Pesquisa (Insper), Eduardo Dotta. Segundo ele, o enquadramento dos condo-hotéis às regras de investimento mobiliário divide os especialistas.

“Quem é contra o enquadramento, afirma que o negócio nada mais é que a simples compra de um imóvel, que gera rentabilidade e riscos. Quem defende, argumenta que o empreendimento é administrado por terceiros, com a expectativa de rentabilidade pelos investidores que adquiriram cotas condominiais”. 

Para o advogado Carlos Ferrari, sócio-fundador do escritório N, F&BC Advogados, “ao entregar a unidade ou cota investida a uma empresa operadora hoteleira, o investidor firma um contrato com características típicas de investimento mobiliário”. Segundo ele, a transparência quanto aos riscos do investimento é obrigatória. “É preciso deixar claro que a rentabilidade dos investimentos em condo-hotéis é variável. Os argumentos de venda devem se limitar às características do imóvel. Em um negócio em que fatores conjunturais podem transformar um ganho previsto em prejuízo, não é possível garantir ou vincular a remuneração como um argumento de venda. Foi a partir daí que a CVM começou a prestar atenção ao negócio”, explica Ferrari. 

Embora faça ressalvas em relação à transparência das informações sobre os condo-hotéis, Ferrari explica as vantagens que o negócio proporciona aos investidores. 

“Os investidores dividem os riscos da não ocupação. Os custos de manutenção são diluídos. Além disso, têm a garantia de uma administração profissional para o imóvel, que é constantemente renovado em reformas e tem os valores de locação atualizados”. 
Ferrari afirma que a preocupação da CVM com os abusos cometidos na comercialização dos condo-hotéis não pode levar a Comissão a adotar medidas restritivas a este mercado. 

“Novos investimentos foram paralisados, e hoje há um risco muito grande de insegurança jurídica”. 

Outra questão levantada diz respeito às exigências em relação aos investidores que, pelo menos em um dos casos avaliados pela CVM, precisam comprovar ter patrimônio de R$ 1,5 milhão para se tornar cotista de um empreendimento. “Dessa forma, a autarquia restringiu o condo-hotel a altíssima renda”. 

Independentemente dos problemas, os condo-hotéis mudaram o cenário da hotelaria brasileira. De acordo com empresa de consultoria e serviços JLL Hotels & Hospitality, existem hoje 660 Condo Hotéis, com 98 mil quartos operando no Brasil. Isto representa 21% do número de hotéis ou 31% do número de quartos. 

E a expectativa é de expansão. Especialistas do Fórum das Operadoras Hoteleiras do Brasil calculam que existem hoje 320 projetos de hotéis em desenvolvimento no país, com 53 mil novas ofertas de quartos. Uma estimativa conservadora indica que pelo menos metade destes projetos sejam condo-hotéis. Isto elevaria o a participação para no mínimo 820 unidades e 125 mil quartos. 

“Quase tudo que foi desenvolvido na indústria hoteleira nos últimos anos segue o modelo do Condo Hotel, bem como os projetos futuros”, afirma o diretor da área de Hotéis e Hospitalidade da JLL para a América do Sul, Ricardo Mader. Ele crê que a CVM vá chegar ao entendimento de que os condo-hotéis não podem ser considerados um investimento mobiliário, mas acha essencial expor os riscos do negócio. “É necessário encontrar a fórmula ideal para regulamentar esse segmento”. Ele também ressalta a importância do Condo Hotel para a indústria mobiliária. “Se não fossem os condo-hotéis, teríamos problemas de oferta. As condições macroeconômicas inviabilizam o financiamento de grandes projetos de hotelaria”. 

Já a remuneração pode ser magra. Investidores que estiverem buscando alta rentabilidade sobre as operações de hotelaria devem repensar suas estratégias de negócios. 

“Os investidores de condo-hotel buscam, acima de tudo, um lastro imobiliário. Eles priorizam a preservação do patrimônio, enquanto a rentabilidade vem em segundo lugar. Na cidade de São Paulo, o investidor busca, em média, uma remuneração de 6% ao ano, que é um número muito baixo”, explica Diogo Canteras, sócio-diretor da Hotel Invest, instituição especializada na administração de fundos imobiliários. 

Contudo, Canteras ressalta que é preciso avaliar o investimento sob dois pontos de vista. “Temos o aspecto da rentabilidade operacional mensal e da valorização do empreendimento imobiliário, que em São Paulo gira atualmente em torno de 6% e 7% ao ano”. 

Para Canteras, no caso de São Paulo, o cenário é favorável aos investidores. “A nova lei de zoneamento da cidade dificultou muito a construção de novos condo-hotéis, reduzindo os riscos de excesso de oferta e baixa taxa de ocupação”. 

Canteras também considera fundamental o papel da CVM para dar mais transparência ao segmento. “Sei que muita gente esperneou, que não gostou da entrada da CVM neste mercado, mas é extremamente importante para exigir mais responsabilidade e profissionalismo. Na medida em que a Comissão exige que o incorporador apresente um estudo de viabilidade econômica do projeto, os riscos são muito menores”.