Comprar na Planta ou em Operação

Diante de um mercado imobiliário aquecido e com grande variedade de investimentos, é imprescindível compreender os critérios de análise que levam à tomada de decisão pelo investimento hoteleiro mais apropriado aos seus objetivos. 

O fato é que tanto para investimento em condo-hotéis na planta como em operação, as perspectivas são favoráveis. Entre outros fatores, destaca-se a recuperação da diária média presenciada na cidade de São Paulo. Devido à carência de inaugurações de empreendimentos hoteleiros na capital nos próximos 3 anos, estima-se um crescimento médio anual em torno de 8% nas diárias, contribuindo para o aumento da distribuição e consequente valorização dos imóveis. 

Ambos investidores de condo-hotéis, na planta ou em operação, estão sujeitos a alguns riscos envolvidos nesse tipo de investimento, como mudanças na economia de mercado e possibilidade de novos entrantes. 

No caso do investimento em condo-hotéis na planta, alguns riscos específicos devem ser ponderados. Com o objetivo de disponibilizar parâmetros, referências e procedimentos a respeito do investimento em questão, o SECOVI/SP, juntamente com parceiros, desenvolveu o Manual de Melhores Práticas para Hotéis de Investidores Imobiliários Pulverizados. Além disso, desde 2014 a CVM disciplina o mercado e, atualmente, o lançamento de um condo-hotel requer registro de oferta pública e transparência na oferta.

Um dos itens dessa transparência é o estudo de viabilidade, que possibilita identificar as perspectivas de renda e as premissas que apoiam esse estudo. Além disso, faz-se necessário analisar alguns aspectos relevantes, tais como:

• a confiabilidade e competência da construtora, o que pode influenciar em atraso na entrega, geração de custos extras e até mesmo comprometimento da estrutura do imóvel;
• credibilidade e consistência da operadora hoteleira através da análise do desempenho de outros hotéis em operação;
• existência de um contrato de Asset Management para o empreendimento já no momento da aquisição, garantindo de forma profissional o acompanhamento da operação e dos interesses dos investidores perante a operadora hoteleira. 

Em se tratando do investimento em condo-hotéis já em operação, a análise tipicamente é fundamentada no histórico de rentabilidade do ativo. Dessa forma, parte dos riscos sobre o investimento se torna mais mensurável, apesar desse método não servir de regra para o futuro. No entanto, outras questões devem ser analisadas como a administração presente no condo-hotel, o envolvimento do conselho, bem como o custo de manutenção e previsões de reformas, pontos que interferem no desempenho do condo-hotel e refletem na valorização do ativo. 

A tabela abaixo lista algumas vantagens e desvantagens da compra de um condo-hotel em operação ou na planta:

Em ambos os investimentos é necessário reduzir os riscos se valendo de ferramentas disponíveis. É importante ter a consciência de que, devido aos riscos envolvidos e menos mensuráveis, o investimento em condo-hotéis na planta tenha um “prêmio pelo risco”, ou seja, um menor valor de compra, o qual deve ser considerado ao analisar se o investimento é vantajoso.