Precificando um Condo-Hotel

O aquecimento da economia brasileira tem gerado um forte crescimento na renda das unidades hoteleiras em algumas capitais, fazendo com que cada vez mais pessoas queiram investir em hotelaria. Ingressar nesse mercado, porém, não é tão fácil quanto parece e é fundamental entender sobre o negócio hoteleiro para precificar corretamente o imóvel. 

É importante ter em mente que, apesar de ter uma base imobiliária, a compra de uma unidade hoteleira deve ser encarada como um investimento financeiro, sendo assim precificado conforme a sua renda e não conforme o valor do metro quadrado da região. 

Dessa forma, as unidades hoteleiras são precificadas conforme o seu histórico de renda. A regra de mercado mais utilizada é o cálculo da média dos últimos 12 meses de distribuição dividida por um percentual avaliado de acordo com a expectativa de retorno de cada investidor (ou seu custo de capital). 

Para exemplificar, vamos utilizar um hotel cuja média da renda por apartamento por mês nos últimos 12 meses foi de R$ 1.500. Sendo assim, assumindo que o investidor deseje obter um retorno de 0,7% ao mês, temos que o valor dessa unidade seja em torno de R$ 214.286. 

Essa forma de precificação, embora seja a mais comum, não leva em consideração a perspectiva futura de renda desse imóvel, fazendo-se necessário alguns ajustes nesse valor encontrado. Abaixo, destacam-se três principais pontos que irão influenciar diretamente na renda futura do imóvel e conseqüentemente devem ser considerados no seu valor de mercado:

1. Situação econômica da região (demanda): O crescimento da demanda hoteleira está diretamente relacionado com o crescimento do PIB, contudo, não é raro vermos regiões que mesmo com o aquecimento da economia brasileira, tiveram uma grande queda na sua demanda. Este fato pode ocorrer, por exemplo, com a saída de uma grande empresa da região, afetando assim diretamente a economia local. O contrário também ocorre facilmente. Sendo assim, é preciso entender o fluxo de demanda previsto para o hotel, de forma a projetar um crescimento ou queda da distribuição.

1. Mercado competitivo (oferta): Seguindo o mesmo raciocínio da demanda, o crescimento ou decréscimo da oferta também pode influenciar no desempenho do hotel. É importante verificar se existe a previsão de abertura de novos concorrentes, o que pode impactar negativamente na taxa de ocupação do seu hotel e conseqüentemente no resultado financeiro. Também vale conferir se algum hotel concorrente está passando por reforma, o que retira parte do seu inventário disponível para venda. Essa diminuição da capacidade do hotel é momentânea e dessa forma deve ser reconsiderada num futuro próximo.

1. Estado físico do imóvel (riscos): A maioria dos hotéis possui um Fundo de Reservas para fazer frente às suas grandes reformas. Contudo, é necessário visitar o hotel e verificar se o Fundo de Reservas existente conseguirá cobrir os investimentos necessários, pois caso não haja saldo suficiente, a distribuição pode ser reduzida.

Portanto, entende-se que a utilização da regra de mercado associada aos ajustes acima descritos são o diferencial entre um investimento de sucesso, e uma potencial má decisão.