Um hotel não é simplesmente um imóvel, é um negócio com inúmeras particularidades e desafios. Entenda a importância de um Asset Manager para gerir seu investimento hoteleiro.
Hotelinvest
Jan 2019
Ser investidor hoteleiro é uma tarefa complicada. É necessário ter conhecimentos de operação hoteleira, gestão de receitas e custos, contabilidade, marketing, economia, mercado, manutenção, entre outros.
Nesse ambiente, o Hotel Asset Management, uma metodologia de análise e gestão estratégica, surge como um serviço de assessoria a proprietários de flats para que seus objetivos de rentabilidade sejam atendidos. O gestor age como seu representante junto à operadora do hotel para assegurar que o empreendimento tenha o melhor rendimento possível e, ao mesmo tempo, mantenha o patrimônio conservado e competitivo, aumentando o valor do ativo.
Os flats ou condo-hotéis, como são chamados atualmente, são empreendimentos de propriedade pulverizada; cada flat possui tipicamente centenas de proprietários. Esses investidores são usualmente representados por um síndico e por um Conselho Consultivo, ambos eleitos regularmente em assembleia.
Em pesquisa feita com 100 flats na cidade de São Paulo, mostrou-se que os Conselhos Consultivos podem ser classificados em 3 tipos:
Conselhos Organizados: constituídos por grupos de pessoas dedicadas e altruístas, que, em média, dedicam de 2 a 4 dias do mês em benefício do seu flat. Essa situação é muito favorável ao empreendimento, ainda que seja prejudicada pelo fato desses membros não serem especialistas em gestão de hotéis e por terem pouco poder de argumentação e barganha junto às operadoras hoteleiras;
Conselhos Ausentes: formados por grupos não atuantes, que deixam as operadoras hoteleiras totalmente livres de cobranças, diminuindo o potencial desempenho do empreendimento;
Conselhos Conturbados: são desorganizados e confusos, frequentemente entram em conflito com a operadora e se desentendem internamente. Além do evidente prejuízo à gestão do empreendimento, esse tipo de conselho é uma oportunidade para infiltração de pessoas que tentam aproveitar da situação conturbada para conseguir benefícios para si.
TRABALHOS DO ASSET MANAGEMENT E RESULTADOS GERADOS
Os benefícios trazidos pelo trabalho de Asset Management podem variar bastante, dependendo do tipo de conselho do flat.
No caso dos Conselhos Organizados, a gestão do empreendimento é totalmente otimizada, pois se soma a expertise e metodologia de trabalho a um conselho totalmente pró-ativo, realmente interessado em melhorar o desempenho do condo-hotel. Com o processo de Asset desenvolvido pela HVS, o trabalho do Conselho, que antes era de 2 a 4 dias por mês, passa a ser de aproximadamente 5 horas mensais.
Em flats com Conselhos Ausentes ou Conturbados, o trabalho de gestão traz um aumento de rentabilidade imediato. No gráfico a seguir, fica evidente a expressiva melhora de desempenho de um condo-hotel com Conselho Ausente a partir do momento em que se fez a contratação dos trabalhos de Asset Management.
Como exemplo tem-se que em 2007, antes da contratação do serviço de Asset, um empreendimento nos quatro primeiros meses do ano fez em relação ao mercado uma distribuição aos proprietários 20% mais baixa. Em 2008, após a implantação dos trabalhos de gestão, esta diferença caiu para 12%. E no ano de 2009, trabalhando ativamente com a operadora hoteleira e com os proprietários de uma maneira profissional e transparente, o flat conseguiu performar apenas 7% abaixo dos seus competidores diretos.
MÉTODO DE TRABALHO
Para atingir o objetivo do serviço de Asset, foi criada uma sistemática de trabalho dividida em 8 etapas estratégicas, todas fundamentais para o sucesso de um flat.
1º: Ambiente e Mercado Competitivo:
A HVS detém o maior banco de dados de desempenho dos hotéis no Brasil e no mundo, o que permite a análise da performance do empreendimento com o seu mercado competitivo.
2ª: Cumprimento de Metas Estabelecidas:
Comparação dos resultados obtidos com os esperados, a fim de verificar se as estratégias estabelecidas estão de acordo com as necessidades do mercado.
3º: Resultado Financeiro X Orçamento:
Análise e eventual solicitação de alteração no orçamento anual elaborado pelas operadoras hoteleiras com base no potencial de desempenho do empreendimento no mercado.
4º: Despesas Operacionais:
Avaliação do montante de despesas mensais ligadas à operação do flat, com base em seu desempenho e na estrutura de custo de empreendimentos semelhantes.
5º: Qualidade do Produto:
Análise feita por meio de visitas regulares, inspeção das instalações, avaliações de hospedagem e de verificação da aplicação efetiva dos treinamentos dos colaboradores do flat pela operadora hoteleira.
6º: Nível de Manutenção:
Acompanhamento sistemático do estado de manutenção e conservação do empreendimento, bem como da implementação de eventuais reformas e melhorias programadas.
7º: Programa de Reinvestimento:
Avaliação dos programas de reinvestimento e do uso do fundo de reposição de ativos com base no estabelecimento de prioridades de investimento.
8º: Acompanhamento das Ações Estratégicas:
Acompanhamento, de forma transparente e em parceria com a operadora hoteleira, da execução de um plano de ação estratégico para garantir seu êxito e sua continuidade.
Por fim, um quesito de suma importância que se soma as etapas descritas é transmissão da informação de forma clara e periódica ao investidor, para que ele esteja apto a tomar qualquer decisão sobre o seu investimento.
Então, pronto para nos consultar e ver como o Asset Management da HotelInvest pode te ajudar?