ABC da Análise de Investimento Hoteleiro

Na análise de investimento hoteleiro, a decisão sobre aplicar dinheiro em hotéis – seja na aquisição e reforma de empreendimentos existentes ou na implantação de novos – é baseada principalmente na avaliação econômica e financeira do negócio. Ou seja, é saber se o investimento terá retorno e se a rentabilidade será atrativa. 

Para tanto, o método mais comum se baseia em comparar o investimento inicial com os resultados (lucros) esperados pelo hotel em um período de 10 anos, incluindo o valor da venda do hotel ao resultado do décimo ano. A forma de comparação mais útil no Brasil é a chamada Taxa Interna de Retorno (TIR), que é uma forma de medir a rentabilidade de todo esse ciclo de investimento.

Vamos seguir um roteiro bem básico para facilitar o entendimento. São apenas quatro etapas:

Antes de avançar, vale dizer que é muito usual que as pessoas confundam lucro com viabilidade. Portanto, vale repetir: 

“o importante na análise e avaliação econômico-financeira não é saber se o hotel vai ser lucrativo – eles quase sempre são – e sim se esse lucro vai ser suficiente para remunerar o capital que foi investido para construir ou comprar esse hotel.”

Que tal avaliar dois casos diferentes?

A melhor forma de entender melhor o conceito é usar um exemplo. Para isso, vamos analisar a rentabilidade de dois hotéis econômicos, ambos implantados a custo de R$ 10 milhões em cidades de médio porte e economias bem estruturadas:

• O hotel A possui uma localização adequada, em um terreno de visibilidade razoável situado em uma avenida secundária. O mercado hoteleiro de sua cidade está em recuperação, mas ainda pratica diárias relativamente baixas e tem uma estrutura econômica que tem evoluído de forma mais orgânica nos últimos anos. 
• Já o hotel B possui uma localização excelente, em um terreno de ótima visibilidade, situado em um importante eixo viário. Em sua cidade, parte de uma região dinâmica e próspera, o mercado está bastante aquecido e há poucos bons terrenos disponíveis para a implantação de um novo hotel, o que faz com que as diárias sejam altas. 

Projeções de receitas e despesas

A projeção de desempenho dos hotéis no ano estabilizado, baseada em estimativas de crescimento de demanda, oferta, ocupação e diárias razoáveis, está resumida na tabela abaixo.

As diferentes características de mercados e localizações geram diferentes níveis de receitas e lucros. Isso se dá pelo fato do hotel B poder capturar maior volume de demanda disposta a pagar diárias mais altas em um hotel com entorno e visibilidade melhor. 

Além disso, como você vê nas projeções acima, significam que o potencial de lucro do hotel B é substancialmente maior (107% maior), apesar de uma diferença bastante menor em termos de receita (55%). Aqui a razão é que parte dos custos de um hotel é fixa e, quando mais receita você tem, maior sua margem de contribuição e lucro.

Fluxo de caixa dos projetos

Passada a etapa de projeções de receita, se inclui a venda de ambas as propriedades no décimo ano de operação. No caso, a um valor de dez vezes o resultado anual de cada empreendimento (R$ 5,4 milhões no hotel A e R$ 11,2 milhões no hotel B). 

O fluxo de caixa dos hotéis, incluindo investimento, lucros e venda no 10º ano, é ilustrado no gráfico a seguir:

Análise da Rentabilidade

Para ajudar a analisar e comparar o investimento nesses hotéis, vamos retomar o indicador de rentabilidade indicado no começo do texto, a taxa interna de retorno (TIR). De forma resumida, ela indica a taxa de desconto a ser usada no fluxo de caixa para se chegar ao valor investido. 

No caso do hotel A, seu rendimento ao longo dos 10 anos é igual ao valor investido – você terá payback no décimo ano, sem nenhum ganho adicional durante o período. Ou seja, sua TIR é zero (ou 3,5%, incluindo a inflação). Isso quer dizer que se você descontar o fluxo de caixa do hotel A 0% (a TIR desse projeto), chega em R$ 10 milhões (o valor investido para construí-lo).

O hotel B, por outro lado, retorna o investimento e ainda gera um excedente, o que resulta em uma TIR de 10% ao ano (em termos reais) ou 14% ao ano (se for incluir a inflação). Ou seja, se você descontar o fluxo de caixa do hotel B a 10% (a TIR desse projeto) chega nos mesmos R$ 10 milhões necessários para construí-lo.

O gráfico ajuda a intuir isso, não é? Veja que o mesmo ponto de partida (R$ 10 milhões) gera mais caixa no caso do hotel B que no caso do hotel A. Por isso sua TIR (rentabilidade) é mais alta.

Esses resultados são bons?

Atualmente, há outras possibilidades de aplicação no mercado financeiro, como as atreladas à SELIC (4,5 % aa no fechamento de 2019) ou ao CDI (6 % em 2019). Além disso, investimentos em hotéis têm características e riscos próprios. 

Pensando nisso e considerando os riscos e complicações que existem em investimentos produtivos, você investiria em algum desses hotéis?