A complexidade da operação hoteleira é bastante diferente que a dos demais negócios de base imobiliário. Assim como os riscos e o perfil de seus investidores
Cristiano Vasques
Jan 2012
Investidores imobiliários são pessoas e empresas que compram imóveis e pretendem alugá-los para obter renda. Há investidores interessados em diversos tipos de produtos imobiliários: residenciais, comerciais, corporativos, lojas, galpões, shoppings etc.
Os investidores precisam encontrar locadores e estabelecer contratos que garantam o recebimento do aluguel acordado. Tais contratos protegem os direitos e as expectativas de remuneração dos investidores, o que traz certa previsibilidade sobre a receita de locação no curto e médio prazo. Além disso, a oferta de serviços operacionais nos produtos imobiliários é limitada, fazendo que os custos sejam relativamente baixos.
Em suma, imóveis oferecem uma receita de médio prazo estável e custos operacionais limitados. Essa combinação é muito desejada por investidores de longo prazo, que também se beneficiam de o imóvel manter o valor do principal ao longo de muitos anos (podendo, muitas vezes, valorizar).
Quando se analisa um hotel, a situação é um pouco distinta. Costuma-se dizer que um hotel é o “menos imobiliário” dos imóveis. Um hotel depende muito mais da gestão, comercial e operacional, que os demais produtos imobiliários, além de ter maior estrutura de custos operacionais.
Um galpão, por exemplo, tem um só cliente que assina um contrato de longo prazo. Em um período de 30 meses, um galpão faz uma venda. Já um hotel tem que vender cada quarto diariamente. Se tiver 200 quartos, pode fazer até 180 mil vendas no mesmo período. Um hotel também deve prover uma série de serviços aos seus hóspedes-locatários. Somando as exigências comerciais, promocionais e operacionais, fica fácil ver que um hotel é um produto imobiliário no qual desempenho e renda estão intimamente ligados à qualidade da gestão.
Apesar de ir ao extremo, a lógica do galpão também se aplica aos demais tipos de imóveis. Neles, a gestão, comparada à qualidade da edificação e da localização, é muito menos relevante. Assim, hotéis apresentam riscos e oportunidades distintas daquelas que os investidores imobiliários típicos buscam. De fato, são vistos como produtos financeiros diferentes, mais próximos a empresas.
Nos EUA e Europa, o cenário é bastante distinto. Há ampla oferta de crédito para desenvolvimento e aquisição de hotéis e o mercado hoteleiro é transparente e muito profissional. Com isso, há inúmeros investidores especializados em hotelaria, além de diversos fundos imobiliários que dedicam parte de seus recursos para a aplicação em hotéis. Com isso, criam carteiras que unem ativos mais previsíveis (escritórios, por exemplo) a outros mais voláteis (os hotéis), criando uma boa combinação de retorno e baixo risco.
No Brasil, ao contrário, os principais investidores em hotelaria são os compradores de condo-hotéis. São pequenos investidores pessoais que buscam, principalmente, renda de longo prazo. Trata-se de uma fonte importante, porém limitada.
Para que tenhamos mais recursos adequados para a viabilização de novos e bons hotéis, a hotelaria brasileira terá que evoluir para se tornar mais transparente e profissional, oferecendo menos risco. Mas, acima de tudo, nosso mercado de capitais precisará de mais investidores institucionais buscando retorno de longo prazo, como seguradoras, fundos imobiliários e de pensão. A queda da Selic, e sua manutenção em patamares baixos, é um bom passo nessa direção.