O Brasil está no início de um novo ciclo de crescimento econômico, o que sinaliza uma tendência de recuperação também para os hotéis. Mas o que esperar para 2020? Quais são as aberturas previstas e como devem evoluir ocupação e diária média no setor?
O material foi escrito por Pedro Cypriano e Fernando Caramel, Consulting Partner e Consulting & Valuation na HotelInvest.
Faça o download do arquivo com as Perspectivas para 2020 aqui!
Tradicionalmente, o mercado hoteleiro aprova os seus orçamentos para o ano seguinte em meados de setembro. O que esperar para 2020? O que analisar antes de definir as metas financeiras do ano?
Não existe uma tendência única. Cada cidade e hotel têm as suas particularidades, mas alguns fatores, de forma mais ou menos presente, devem impactar o setor em todo o país. E entender e antecipar as tendências permite aproveitar ao máximo o potencial de desempenho do mercado.
No começo do ano, o orçamento realizado pelas redes associadas ao FOHB para o exercício de 2019 contemplava um aumento de 4,4% em RevPAR na média de 11 capitais do país, em comparação com 2018. No Panorama da Hotelaria Brasileira apresentamos os dados e, já na época, sinalizamos que o potencial de crescimento era superior. Passados os sete primeiros meses do ano, o crescimento de RevPAR foi quase 2,5 vezes o orçado. E, historicamente, como o desempenho do segundo semestre é superior ao do primeiro, até o final de 2019 a evolução acumulada pode ser ainda maior.
Teremos boas surpresas ao final de 2019, e 2020 tem potencial para ser ainda melhor, com aumento de ocupação e, principalmente, de diária em muitas cidades brasileiras. As principais premissas para esse posicionamento são indicadas abaixo.
Ambiente econômico em recuperação e mais favorável a investimentos
O crescimento médio anual do PIB entre 2017 e 2019 foi próximo a 1%. Para 2020, espera-se aceleração (+2%), além de inflação baixa (3,6%), taxa de juros (Selic a 5%) e desemprego (-5%) em queda. Os índices de confiança da indústria e do consumidor voltaram a subir e o índice IBOVESPA acumula crescimento de 8% comparando-se a média de janeiro a agosto de 2019 com o mesmo período de 2018. Além da melhoria geral dos principais indicadores econômicos nacionais, também se espera a aprovação da reforma da previdência, o que deve gerar mais otimismo e negócios no setor produtivo.
O resultado operacional das empresas está crescendo e o ambiente econômico é mais favorável a investimentos. Como reflexo, o total de pernoites continuará subindo, e, com maior pressão de demanda, os preços devem intensificar o ritmo de aumentos.
Melhoria da infraestrutura aérea
Apesar de ainda longe do ideal, os investimentos em modernização e ampliação dos aeroportos têm melhorado a infraestrutura aérea nacional. A movimentação de passageiros voltou a crescer e a facilitação na obtenção de visto ao Brasil deve induzir nova demanda internacional ao país.
Apesar da recuperação judicial da Avianca Brasil, seus voos tendem a ser realocados entre outras empresas e o interesse de novas cias aéreas tem aumentado pelo país após a alteração no marco regulatório do setor e permissão à entrada de novas companhias aéreas com 100% de capital estrangeiro. A exemplo da entrada da Flybondi, JetSmart e Norwegian, no segmento low cost. Com maior competição, os preços tendem a cair em médio prazo e, como consequência, mais pessoas poderão viajar.
Diária já voltou a crescer
Em quase todo o país as taxas de ocupação crescem desde o início de 2017. Já são quase 3 anos de recuperação, com provável intensificação em 2020 em razão da melhoria das perspectivas econômicas. Com ocupação mais próxima ao pico sazonal e diárias ainda reprimidas (valor real até 50% abaixo do pico histórico), há espaço para crescimento. E São Paulo deve ser a líder desse processo. A ocupação anual já está próxima a 70% e o aumento de tarifa até julho de 2019 é superior a 10% nominais, em comparação com o mesmo período de 2018. Esse processo deve se intensificar em 2020.
E não apenas São Paulo vem aumentando as tarifas, a exemplo de Belo Horizonte, Vitória e Salvador. E, de forma mais modesta, também Porto Alegre e Curitiba. Nota-se que algumas das cidades mencionadas estão com ocupação abaixo de 65%. É importante desmitificar a crença de que apenas destinos com mais de 65% de ocupação podem subir diária.
No início de setembro publicaremos a edição atualizada do Panorama da Hotelaria Brasileira, um material rico em análise para ajudar na finalização dos orçamentos de 2020. Sem nova oferta expressiva para os próximos anos e com recuperação econômica, a base para crescimentos mais agressivos está posta.
Ao comprar um condo-hotel é importante que o investidor entenda não somente a perspectiva de resultado financeiro, mas também os contratos aos quais ele está aderindo no momento da compra. Este artigo tem o intuito de esclarecer quais são estes contratos e de que forma os players deste negócio estão ligados.
Existe uma série de estruturas contratuais que vinculam os proprietários e a operadora hoteleira. Para facilitar a compreensão, abaixo demonstro um esquema da estrutura contratual típica encontrada nos Condo-Hotéis e cada um dos contratos e documentos existentes que conectam as partes.
Fluxograma – Estrutura Contratual Típica dos Condo Hotéis
⦁ Contrato de Compra e Venda
É o contrato firmado inicialmente entre a incorporadora e o investidor hoteleiro, no qual a incorporadora passa ao mesmo a propriedade do imóvel mediante o pagamento de uma quantia acordada entre as partes. Após essa compra, o novo proprietário deverá fazer o registro desse imóvel e retirar a escritura definitiva do bem. Ao assinar o “Contrato de Compra e Venda”, o investidor também está assumindo os direitos e obrigações dos demais contratos já assinados pela Incorporadora.
⦁ Convenção de Condomínio
A convivência em condomínio, seja residencial, comercial ou mista, é organizada segundo a sua convenção. Na convenção está previsto o “regimento interno” do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns. Este documento trata também dos direitos e deveres do condômino e da administração em geral, além das formas de gestão, como assembleias, eleição de síndico e conselho.
⦁ Contrato de Locação ou Administração
O contrato de locação é celebrado entre a incorporadora e seus sucessores (os proprietários) e a Operadora Hoteleira, no qual esta aluga o imóvel para nele implantar a operação hoteleira. Usualmente a operadora hoteleira paga um percentual variável sobre o resultado da exploração hoteleira a título de aluguel. Esse é um dos principais contratos do ponto de vista financeiro, pois é nele em que estarão descritas as taxas da operadora e as regras da locação do imóvel como prazo, renovações, seguros necessários, e ainda todas as despesas que serão arcadas pela operação do Hotel.
Outra forma comum de contrato entre a operadora hoteleira e o investidor de condo-hotel é um contrato de administração, onde a operadora administra os negócios hoteleiros do investidor e este recebe parte do lucro da operação.
A principal diferença entre estas duas formatações é que devido ao risco mais elevado para a operadora hoteleira no contrato de locação as suas taxas também são maiores. Esse risco vem do fato de não haver no contrato de locação um aporte de capital do investidor no caso de resultado negativo das operações. Esse resultado é suportado inicialmente pela operadora hoteleira, que irá repor esse prejuízo com resultados positivos futuros.
⦁ Contratos
Uma vez que são diversos proprietários de unidades autônomas dentro de um mesmo hotel, existem algumas estruturas contratuais para agrupá-los como um “único ente”. As formas mais comuns encontradas são duas: SCP (Sociedade em Conta de Participação) ou Contrato de Mandato Civil. Em cada um desses formatos existe a figura de um representante do grupo, o qual possui deveres e responsabilidades bastante distintos: “Sócio Ostensivo” e “Mandatário”, respectivamente.
a. Contrato de Mandato Civil
No Direito Civil brasileiro, “mandato” representa um contrato pelo qual uma pessoa, denominada mandante, confere poderes à outra, chamada de procuradora ou mandatária, para agir em seu nome, praticando atos conforme o interesse do mandante.
No caso específico dos Condo-Hotéis, isso significa que os proprietários das unidades autônomas conferiram poderes a um representante (mandatário) para praticar atos e administrar os seus interesses junto à operadora hoteleira. Este mandatário pode, ou não, receber uma remuneração sobre este serviço.
Nessa formatação contratual, a operadora hoteleira paga diretamente a cada proprietário o valor líquido do seu aluguel, fazendo a retenção na fonte conforme a tabela progressiva do imposto de renda da Receita Federal.
b. SCP (Sociedade em Conta de Participação)
A sociedade em conta de participação é uma sociedade empresária que vincula, internamente, a totalidade das unidades autônomas do edifício. Os proprietários dessas unidades autônomas são designados como “Sócios Ocultos”, os quais dão em locação o empreendimento a uma “Sócia Ostensiva” que irá destiná-lo (geralmente sublocando-o) a uma operação hoteleira. A Sócia Ostensiva pode, ou não, receber uma remuneração sobre este serviço.
Normalmente, as SCP são constituídas por um prazo limitado, com o objetivo de explorar um determinado projeto. Após cumprido o objetivo, a sociedade se desfaz.
Nessa formatação contratual de SCP, o aluguel pago pela operadora hoteleira entra na sociedade e é repartido entre os membros, conforme sua cota parte (correspondente a sua unidade autônoma), a título de distribuição de lucros, estando assim sujeito a uma tributação e legislação diferente da encontrada nos Contratos de Mandato Civil.
⦁ Hotel Asset Management (HAM)
Usualmente a empresa de Hotel Asset Management desempenha o papel de representante dos interesses dos proprietários junto à operadora hoteleira como mandatária dos investidores. Contudo, esse mandato, apesar de muito conveniente, não é imprescindível, podendo ser firmado um Contrato de Prestação de Serviços, no qual a empresa de HAM é remunerada pelos seus serviços de expertise hoteleiro.
Essa formatação contratual deve ser estruturada pela Incorporadora e Operadora Hoteleira em conjunto com os advogados e o Hotel Asset Manager, de forma a trazer a realidade da prática para as cláusulas contratuais. Seja qual for a melhor formatação encontrada, é importante que todos os envolvidos tenham ciência dos direitos e responsabilidades que estão assumindo ao entrar no negócio de Condo-hotel.
A hotelaria brasileira está passando por um novo ciclo de desenvolvimento de hotéis, o qual traz à tona o momento perfeito para rever os contratos de locação hoteleiros e arrumar antigos problemas. Quando os primeiros contratos foram assinados, o modelo de negócios hoteleiro era incerto e agora, com o mercado mais experiente, é possível aproveitar a oportunidade.
Freqüentemente vemos nos contratos de locação algumas cláusulas que são inviáveis operacionalmente, ou ainda, que beneficiam exclusivamente uma das partes do contrato em detrimento da outra. Nesse artigo, gostaria de chamar atenção para um item específico do contrato: o Fundo de Reserva.
De acordo com o contrato de arrendamento da maioria dos hotéis que atuamos como Asset Managers, o Fundo de Reserva não é considerado uma despesa operacional sendo único e exclusivamente retido dos investidores, quando do repasse dos seus rendimentos.
Tendo em vista que esse fundo tem o objetivo de manter o ativo em seu bom estado de funcionamento e competitivo no mercado em que está inserido, essa forma de retenção implica que somente os investidores irão arcar com os custos de renovação do empreendimento enquanto a operadora hoteleira também irá se beneficiar da melhora trazida por este material operacional atualizado.
O principal argumento da operadora hoteleira para que o fundo seja retido somente pelo investidor deve-se ao fato da operadora não ser a proprietária do empreendimento e, sendo assim, não lhe compete aplicar recursos em um imóvel que não lhe pertence.
Apesar de compreender o argumento da operadora, um prédio em bom estado de conservação aumenta a força da marca, possui condições de operar de forma mais eficiente, com melhor controle de custos e diárias médias mais altas, o que beneficia tanto os proprietários quanto a operadora. Uma vez que todos os envolvidos devem se beneficiar da melhora provinda da manutenção do ativo é natural que todos colaborem com os investimentos necessários.
Além disso, muitas vezes não estão previstos nos contratos de forma clara e objetiva as regras de utilização dos recursos desse fundo. A ausência dessa explicação detalhada faz com que o fundo seja utilizado para pequenos reparos e reposição de equipamentos, aparelhos operacionais e até mesmo de enxoval.
A utilização imprópria desses recursos irá gerar uma carência de verba futura quando o empreendimento precisar, por exemplo, realizar um retrofit das suas instalações.
O cuidado efetivo com esses dois pontos contratuais mencionados, forma de retenção e de utilização do Fundo de Reserva, é fundamental e irá gerar um maior benefício financeiro e operacional direto tanto para o investidor quanto para a operadora hoteleira.
Temos o orgulho de apresentar a 13ª edição do Panorama da Hotelaria Brasileira, uma publicação idealizada e realizada pela HotelInvest há mais de 10 anos.
Confira o documento completo aqui!
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