A HotelInvest, com o apoio do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), apresenta a prévia do Panorama da Hotelaria Brasileira, com dados do desempenho do 2º trimestre de 2026 e acumulado do 1º semestre de 2026, além das comparações históricas com os últimos 3 anos. Adicionalmente, são exibidas as médias móveis de 12 meses da taxa de ocupação e da diária para cada uma das capitais analisadas.
O estudo contempla a visão do Brasil, com 566 hotéis e 90.985 unidades habitacionais em 167 cidades, e a visão de 12 capitais (Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, Belém, Goiânia e São Paulo) com 249 hotéis e 45.310 unidades habitacionais. Confira o relatório interativo abaixo:
No primeiro semestre de 2026, a taxa de ocupação dos hotéis no Brasil apresentou um leve crescimento de 0,8% em relação ao mesmo período de 2025. A maior parte das capitais registrou avanço nesse indicador, com destaque para Goiânia (7,4%), Porto Alegre (4,8%), Curitiba (3,6%) e Manaus (3,3%). Em contrapartida, as maiores retrações foram observadas em Belém (-9,7%), Brasília (-4,2%) e Rio de Janeiro (-3,1%).
Em relação à diária média, o país registrou crescimento real de 1,5% (descontada a inflação) na comparação com o primeiro semestre de 2025. O desempenho também foi predominantemente positivo entre as capitais: apenas três das doze analisadas apresentaram queda no indicador. Manaus e Belo Horizonte registraram redução de 0,7%, enquanto Belém apresentou retração de 8,7%. Por outro lado, os maiores avanços foram observados em Goiânia (10,6%), Porto Alegre (6,6%) e Curitiba (4,9%).
Como resultado, o RevPAR nacional apresentou crescimento real de 2,3% em relação ao primeiro semestre de 2025, impulsionado principalmente pela elevação das diárias médias. Entre as capitais, os maiores aumentos foram registrados em Goiânia (18,8%), Porto Alegre (11,7%) e Curitiba (8,7%).
A HotelInvest, com o apoio do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), apresenta a prévia trimestral do Panorama da Hotelaria Brasileira, com foco no desempenho do 1º trimestre de 2026 e comparações históricas com os últimos 3 anos. Adicionalmente, são exibidas as médias móveis de 12 meses da taxa de ocupação e da diária para cada uma das capitais analisadas.
O estudo contempla 257 hotéis em 12 capitais (Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, Belém, Goiânia e São Paulo), totalizando 46.296 unidades habitacionais. Confira o relatório interativo abaixo:
A diária média no país registrou um aumento real (acima da inflação) de 4,2% em relação ao primeiro trimestre de 2025, mantendo uma trajetória de crescimento moderado impulsionada principalmente pela expansão tarifária. O aquecimento do mercado de lazer e eventos foi fator-chave para o desempenho positivo nacional.
A maioria das capitais apresentou avanço na diária média, com destaque para Goiânia (21,7%), Rio de Janeiro (9,9%) e Salvador (8,6%). O bom desempenho dessas capitais deve-se, em grande parte, à movimentação turística gerada por eventos — como o MotoGP em março em Goiânia — e, no caso de Rio de Janeiro e Salvador, ao efeito do Carnaval e demais feriados concentrados no primeiro trimestre. O crescimento de Porto Alegre (8,1%) reflete a recuperação gradual dos impactos das enchentes de 2024: o primeiro semestre de 2025 ainda foi afetado pela recomposição parcial da malha aérea, o que criou uma base de comparação favorável para 2026.
Em contrapartida, apenas três capitais registraram queda na diária média: Belém (−7,5%), Belo Horizonte (−0,8%) e Manaus (−0,8%). Os motivos diferem entre si. Em Belém, o resultado abaixo da média reflete um claro efeito base: em 2025, a cidade operou com tarifas e ocupação elevadas pela realização da COP30, e a normalização da demanda gerou uma queda natural nos indicadores. Em Belo Horizonte, a queda pontual é consistente com o perfil sazonal do mercado — predominantemente corporativo e de eventos —, cujo volume se concentra no segundo semestre, gerando desempenho mais fraco nos primeiros meses do ano. Em Manaus, o elevado custo das passagens aéreas comprime a demanda corporativa, principal motor da cidade, reduzindo a ocupação e, com ela, o poder de precificação dos hotéis.
Além do aumento na diária média nacional, observou-se também um crescimento de ocupação, ainda que tímido, de 1,9%. Das capitais analisadas, 8 registraram avanço nesse indicador, com destaque para Goiânia (11%), beneficiada pela forte demanda gerada pelo MotoGP no trimestre. Belém (−9,5%) e Brasília (−5,8%) apresentaram as maiores retrações: a primeira pelo mesmo efeito base pós-COP30 já descrito; a segunda em razão do calendário eleitoral de 2026 — em anos de eleições gerais, a dinâmica de campanhas tende a redistribuir parte do fluxo de negócios e deslocamentos entre a capital e os estados, reduzindo pontualmente a demanda por hospedagem em Brasília.
A combinação de crescimento na ocupação e na diária média resultou em avanço real de 6,2% no RevPAR nacional. Dez das doze capitais analisadas apresentaram crescimento real nesse indicador, com exceção de Brasília e Belém. Goiânia (35,4%), Recife (12%) e Porto Alegre (11,3%) lideram o ranking, beneficiadas pelo calendário de eventos, pelo fortalecimento do mercado de lazer e recuperação gradual das enchentes em 2024, respectivamente.
A hotelaria brasileira segue com boas perspectivas para 2026, impulsionada principalmente pelo crescimento tarifário — sinal de demanda aquecida mais do que de simples expansão de oferta. O segmento de eventos mantém forte apelo ao longo do ano, e o mercado de lazer segue em trajetória de crescimento, ampliando a base de demanda do setor.
Em parceria com o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), a HotelInvest lança a 20ª edição do Panorama da Hotelaria Brasileira.
A 20ª edição analisou o desempenho hoteleiro de 2025, com 597 hotéis e 96.240 UHs, distribuídos em 173 cidades e 27 unidades federativas. Em conjunto com o relatório digital e a plataforma interativa em Power BI, a HotelInvest traz novidades em comemoração a esse marco. Além do novo layout, em formato de revista, o estudo passa a incorporar novas análises por segmento — para São Paulo, Rio de Janeiro e também em nível Brasil. Outra novidade é a análise comparativa de desempenho entre a hotelaria tradicional e o Short Term Rental (STR), considerando os mercados de São Paulo e Rio de Janeiro. O estudo também passa a incluir duas novas capitais entre as previamente analisadas: Belém e Goiânia, o que demonstra, cada vez mais, a relevância da base de dados e do próprio estudo para o mercado hoteleiro.
O Panorama também incorpora análises sobre desempenho hoteleiro anual consolidado, tendências de mercado e pipeline de nova oferta, com base em pesquisas realizadas junto a mais de 23 das principais redes hoteleiras atuantes no país. Ao todo, o levantamento de 2026 identifica 178 novos projetos, totalizando aproximadamente 26.302 unidades habitacionais, com inaugurações previstas até 2030.
Confira abaixo os principais indicadores do estudo:
Desempenho hoteleiro – Brasil e 12 capitais
O mercado hoteleiro, em 2025, registrou desempenho positivo, mantendo a trajetória de crescimento, ainda que em ritmo mais moderado. A ocupação apresentou um aumento real conservador de 2,4%, enquanto o principal fator de crescimento foi a diária média, que avançou 5,3% em termos reais, resultando em um crescimento de 7,8% no RevPAR.
Apesar do comportamento histórico do mercado brasileiro — em que o segundo semestre tende a ser mais aquecido que o primeiro, devido à predominância do público corporativo —, em 2025 esse padrão se mostrou um pouco mais equilibrado, com crescimento real distribuído de forma mais homogênea ao longo dos trimestres. Fatores como a maior presença da demanda de lazer e a alta do câmbio contribuíram para esse movimento.
Mesmo com o alto custo das passagens aéreas, a valorização do dólar e o fortalecimento da demanda de lazer direcionaram parte da procura para o mercado doméstico, trazendo à tona desafios relacionados à gestão e estruturação adequada dos destinos turísticos nos próximos anos.
Entre as capitais analisadas, Porto Alegre, Belém, Rio de Janeiro e Fortaleza foram destaques positivos, impulsionados por eventos relevantes — como a COP30 em Belém — e pela força da demanda de lazer, com eventos como o Rio Open e grandes shows internacionais no Rio de Janeiro. Destaca-se também o caso de Porto Alegre, que, após as tragédias climáticas de 2024, apresentou recuperação em 2025, registrando também um crescimento real de 9,6% no RevPAR em relação a 2023.
Quando comparamos 2025 com o desempenho dos últimos anos, observa-se que a maior parte das capitais já ultrapassou os níveis anteriores de RevPAR, com exceção de Goiânia. A capital, cuja oferta é majoritariamente composta por hotéis independentes, apresenta forte dependência do público corporativo e menor presença de eventos de grande demanda hoteleira. Esses fatores acabam limitando o crescimento tarifário e reforçando a sazonalidade da ocupação.
A nova oferta hoteleira
A partir de uma pesquisa de nova oferta conduzida em colaboração com mais de 23 das principais redes hoteleiras atuantes no país, o estudo de 2026 registra 178 hotéis em desenvolvimento, o que representa um aumento de 17% em relação ao ano anterior. No total, os novos projetos devem somar mais de R$ 13,6 bilhões em investimentos e 26.302 novas unidades habitacionais até 2030. O pipeline é composto majoritariamente por hotéis midscale e upscale/luxo, que representam 72% do total de apartamentos previstos.
O levantamento também indica uma tendência clara de interiorização dos novos projetos, com 66% do total concentrado em cidades do interior do país. Em termos regionais, o Sudeste (45%) e o Nordeste (22%) concentram a maior parte dos novos projetos, seguidos pela região Sudeste (20%).
Desafios e perspectivas para o setor
Apesar do saldo positivo de desempenho em 2025, a hotelaria brasileira segue adotando cautela nas projeções econômicas e nos novos desenvolvimentos para os próximos anos. A alta dos juros, a ausência de funding estruturado e o aumento do custo de construção aparecem entre os principais fatores de preocupação apontados pelos entrevistados, dificultando a viabilidade de novos projetos. Além disso, questões relacionadas a taxas — incidências, valores e modelos de cobrança — também seguem como desafios nas negociações e renegociações contratuais.
De modo geral, os resultados coletados nas pesquisas com as redes participantes indicam otimismo para 2026: 79% das operadoras entrevistadas esperam assinar mais contratos do que em 2025. O foco permanece em hotéis midscale e econômicos, buscando maior equilíbrio entre viabilidade de investimento e demanda, com empreendimentos voltados tanto ao segmento corporativo quanto ao lazer, ampliando a flexibilidade do produto no mercado hoteleiro.
Para baixar o documento completo do Panorama da Hotelaria Brasileira, clique aqui.
A HotelInvest, com o apoio do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), apresenta a prévia trimestral do Panorama da Hotelaria Brasileira, com foco no desempenho do 2º trimestre e 1° semestre de 2025, permitindo comparações históricas com os últimos 6 anos. Adicionalmente, são exibidas as médias móveis de 12 meses da taxa de ocupação e da diária para cada uma das capitais analisadas.
Nessa edição, o estudo contempla 198 hotéis em 10 capitais (Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo), totalizando 37.402 unidades habitacionais. Confira o relatório interativo abaixo:
No segundo trimestre de 2025, a taxa média de ocupação no país registrou um aumento de 1,2% em relação ao segundo trimestre de 2024, apresentando um certo grau de desaceleração do crescimento puxado pelas capitais com foco no mercado corporativo, que registraram quedas de ocupação, pela menor quantidade de eventos, em relação ao mesmo período do ano anterior. Em contrapartida, apesar da redução da taxa de ocupação em grande parte das capitais brasileiras analisadas, observou-se um incremento real (acima da inflação) relevante no RevPAR nacional, de 7,1%, crescimento puxado pelo aumento em diária média. Acompanhando a tendência no primeiro trimestre de 2025, em que houve um crescimento de 9,0% (em relação ao primeiro trimestre 2024).
Tratando-se do semestre, observou-se um crescimento de 2,6% em relação ao mesmo período de 2024. Esse incremento foi promovido pelas capitais com apelo para o público de lazer, atrelado ao alto custo das viagens internacionais, perpassando por um real ainda, consideravelmente, desvalorizado e a inflação elevada em destinos internacionais, favorecendo viagens nacionais. Para além, os feriados prolongados no primeiro semestre de 2025 e a atração de turistas advindos do Mercosul, principalmente da Argentina e Chile, impulsionaram a demanda hoteleira nacional nesse primeiro semestre. É importante destacar que a maioria das capitais apresentou uma queda na taxa de ocupação, com exceção de: Rio de Janeiro (17,2%), Fortaleza (8,4%), Belo Horizonte (1,5%) e Porto Alegre (30,8%). O bom desempenho das capitais carioca e cearense podem ser associados as fortes opções de lazer e atrativos turísticos nas cidades e o crescimento mais forte para esses mercados. Já no caso da capital mineira, o aumento pode ser associado ao crescimento da demanda durante o carnaval da cidade, cujo vem obtendo forte destaque nacional nos últimos anos. Por fim, o forte crescimento na capital gaúcha se refere à recuperação econômica estadual, pós enchentes no primeiro semestre de 2024.
Com relação ao RevPAR nacional no 1º semestre de 2025, observa-se um crescimento de 8,1% em relação ao mesmo período em 2024, resultado acima da inflação brasileira, assim como nas análises trimestrais essa aceleração pode ser associada, principalmente, pelo crescimento real de 5,3% das diárias médias.
No primeiro semestre de 2025, o Rio de Janeiro apresentou crescimento de 39%, assumindo a liderança nacional em RevPAR, anteriormente ocupada por São Paulo. Também registraram avanços relevantes Fortaleza (15%), Salvador (10,9%), impulsionada por uma alta de 22,2% na diária média no segundo trimestre e Belo Horizonte (8,4%). O resultado dessas cidades reflete, em grande parte, a força do segmento de lazer, que se consolidou como o principal motor do mercado hoteleiro no período analisado. Merece destaque também a cidade de Porto Alegre, com crescimento de 32,6% em RevPAR, impulsionado pela retomada da demanda após as enchentes que impactaram a região no primeiro semestre de 2024.
Nas demais capitais, o crescimento foi mais moderado em comparação ao mesmo período de 2024. Recife (6,7%), Curitiba (4,3%) e Brasília (3,5%) registraram avanços mais expressivos, enquanto São Paulo (1,9%) e Manaus (1,1%) apresentaram desempenho limitado, impactados pela menor força do segmento corporativo no primeiro semestre.
De modo geral, a hotelaria brasileira segue com boas perspectivas, para o ano de 2025, sendo impulsionada principalmente pelo crescimento nas tarifas. Reforçamos mais uma vez o forte apelo do segmento de lazer, que tende a se manter ao longo do ano, favorecido pelo dólar elevado e pelos altos índices de inflação em mercados concorrentes, o que aquece a demanda nacional. Entretanto, para o segundo semestre, espera-se um retorno mais robusto de eventos e do corporativo para as demais capitais.
A HotelInvest, com o apoio do FOHB (Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil), apresenta a prévia trimestral do Panorama da Hotelaria Brasileira, com foco no desempenho do 1º trimestre de 2025 e comparações históricas com os últimos 6 anos. Adicionalmente, são exibidas as médias móveis de 12 meses da taxa de ocupação e da diária para cada uma das capitais analisadas.
O estudo contempla 185 hotéis em 10 capitais (Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo), totalizando 33.303 unidades habitacionais. Confira o relatório interativo abaixo:
A taxa média de ocupação no país registrou um aumento de 3,8% em relação ao primeiro trimestre de 2024, mantendo uma trajetória de crescimento moderado. A valorização do dólar foi um fator decisivo para esse resultado, que apesar do alto custo de passagens aéreas, estimulou a demanda pelo turismo doméstico. Esse movimento impulsionou principalmente o turismo de lazer local, grande responsável pelos indicadores positivos observados no período analisado.
A maioria das capitais apresentou avanço na taxa de ocupação, com destaque para Rio de Janeiro (17,8%), Porto Alegre (11,1%) e Belo Horizonte (10,1%). O bom desempenho das capitais carioca e mineira deve-se, em grande parte, à movimentação turística gerada pelo Carnaval e eventos. Já o crescimento de Porto Alegre está relacionado, principalmente, à realização de diversos eventos que atraíram visitantes com diferentes motivações, para além do lazer.
Em contrapartida, apenas duas capitais registraram queda de ocupação: Manaus (3,7%) e Recife (3,3%). Os motivos para esse desempenho são variados: em Recife, o desempenho abaixo do esperado pode ser parcialmente atribuído ao feriado de Carnaval, que, embora tenha movimentado a cidade e mantido o volume de diárias em patamar semelhante ao do ano anterior, não superou a demanda registrada no mesmo período de 2024; já em Manaus, a queda em ocupação, em relação ao mesmo período de 2024, se explica pela menor quantidade de eventos realizados, sobretudo nos meses de janeiro e fevereiro em comparação ao ano anterior.
Além da elevação na ocupação nacional, observou-se também um aumento real de 5,4% na diária média do país. Todas as capitais conseguiram aplicar reajustes acima da inflação com exceção de Porto Alegre, que registrou queda de 3,6% nesse indicador. Destacam-se os avanços do Rio de Janeiro (+16,3%), que a partir do Réveillon começou a praticar diárias mais altas e Recife (7,6%), impulsionado pela modernização dos hotéis que após reformas buscam o reposicionamento no mercado através do aumento das tarifas, e Fortaleza (5,8%), que assim como outras capitais foi beneficiada pelo Carnaval em março, que estendeu a temporada de férias, além de um aumento no número de voos para a região.
A combinação de crescimento tanto na ocupação quanto na diária média resultou em um avanço real de 9,4% no RevPAR nacional. Seguindo essa tendência, todas as dez capitais analisadas apresentaram aumento real nesse indicador, novamente com destaque para Rio de Janeiro (37%), Fortaleza (14,3%) e Belo Horizonte (13,6%).
A hotelaria brasileira segue com boas perspectivas, para o ano de 2025, sendo impulsionada principalmente pelo crescimento nas tarifas. Destaca-se o forte apelo do segmento de lazer, que tende a se manter ao longo do ano, favorecido pelo dólar elevado e pelos altos índices de inflação em mercados concorrentes.
Na edição de 2025, o estudo analisou o desempenho de 187 hotéis e 32.755 UHs, em 10 capitais brasileiras. Além disso, o relatório apresenta o pipeline atualizado de novos empreendimentos das principais redes hoteleiras do país, somando 152 hotéis e 23.247 UHs, com inauguração prevista até 2029, junto a uma pesquisa de tendência realizada com as redes consultadas com o intuito de entender as tendências do setor. Confira abaixo os principais indicadores:
O desempenho hoteleiro em 2024 seguiu em trajetória de crescimento, ainda que em ritmo mais moderado do que o observado em 2023. Parte dessa desaceleração é explicada pelo fato de que a base de comparação agora já reflete um mercado consolidado, sem os efeitos excepcionais da recuperação pós-pandemia. A ocupação teve uma leve alta de 2%, enquanto a diária média cresceu 6% em valores reais, resultando em um aumento de 8% no RevPAR. A desaceleração observada no primeiro trimestre foi compensada por bons resultados nos trimestres seguintes, especialmente em destinos turísticos, impulsionados pela demanda de lazer aquecida com a valorização do dólar. Apesar do alto custo das passagens aéreas, a valorização do dólar encareceu as viagens internacionais e acabou direcionando a demanda para o mercado doméstico, impulsionando o turismo de lazer nacional.
Dentre as capitais analisadas, Recife, Salvador e Manaus foram os destaques positivos, puxadas por um maior volume de eventos e pela força do turismo de lazer. Já Porto Alegre sofreu forte impacto devido à tragédia climática de 2024, que afetou diretamente a ocupação e derrubou o RevPAR da capital gaúcha em 25,5% em comparação com 2023.
Quando comparamos 2024 com o desempenho pré-pandemia (2019), a maior parte das capitais já ultrapassou os níveis de RevPAR anteriores, com destaque para Brasília, Salvador e Recife. Fortaleza, no entanto, continua com desempenho abaixo de 2019, limitada pelo alto custo das passagens aéreas.
O desempenho das cidades também revela o crescimento contínuo do mercado de hospedagem de curto prazo (Short Term Rental – STR) nas grandes capitais. Esse modelo tem atraído clientes que buscam localização estratégica, acomodações mais amplas e preços competitivos. Embora contribua para a geração de uma nova demanda de lazer, o STR tem aumentado a concorrência no setor, impactando especialmente a hotelaria econômica.
A nova oferta hoteleira
Com base nas informações fornecidas por 29 redes hoteleiras, o relatório de 2025 aponta um total de 152 hotéis em desenvolvimento no país, o que representa uma alta de 8% em relação à edição anterior. Esses empreendimentos devem somar mais de R$ 10,5 bilhões em investimentos e 23.247 novas UHs até 2029. O pipeline é majoritariamente composto por hotéis midscale e upscale/luxo, que representam 83% do total de novas unidades previstas.
O perfil da nova oferta mostra que 73% das unidades habitacionais em desenvolvimento estão localizadas no interior do país, mantendo a tendência observada nos últimos anos. Em termos de região, o Sudeste concentra 50% dos novos projetos, seguido pelo Sul (20%) e Nordeste (20%).
Desafios e perspectivas para o setor
Neste ano, além da pesquisa de nova oferta, o relatório traz uma novidade: a HotelInvest conduziu um questionário respondido pelas principais operadoras e redes hoteleiras do país com o objetivo de explorar temas essenciais, como tendências de mercado, viabilização de projetos e os desafios atuais do desenvolvimento hoteleiro. O resultado completo da pesquisa está disponível no 19° Panorama da Hotelaria Brasileira, e abaixo destacamos as principais descobertas.
Mesmo com o bom desempenho operacional, a hotelaria brasileira segue enfrentando um ambiente desafiador para novos desenvolvimentos. A elevação dos juros, o aumento do custo de construção e a redução do programa PERSE dificultam a viabilidade de muitos projetos.
A pesquisa realizada com as redes participantes mostra otimismo para 2025, com 61% das operadoras entrevistas prevendo assinar mais contratos do que em 2024, com foco em empreendimentos voltados para o lazer e os negócios, principalmente nas categorias midscale e luxo.
Para baixar o documento completo do Panorama da Hotelaria Brasileira, clique aqui.
A HotelInvest, com o apoio institucional do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB), acaba de lançar a prévia trimestral do Panorama da Hotelaria Brasileira, com foco nos dados do 3° trimestre de 2024, permitindo uma comparação de desempenho com os últimos 5 anos. Além disso, apresentamos também neste estudo, a média móvel de 12 meses da ocupação e da diária para cada uma das capitais analisadas no estudo.
Nessa edição, foi estudado o desempenho de 197 hotéis, que somam 34.131 UHs em 10 cidades brasileiras (Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Manaus, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo). Confira o relatório interativo abaixo:
O 3º trimestre de 2024 apresentou um comportamento similar ao do 2º trimestre deste ano, com a ocupação crescendo de forma moderada e a diária média com um incremento mais acentuado. Considerando a amostra estudada, a ocupação e a diária média tiveram um crescimento de 3,0% e 8,0%, respectivamente, fazendo com que o RevPAR saltasse em 11,2% em relação ao mesmo período de 2023.
Olhando cidade a cidade, com exceção de Porto Alegre – que teve seu desempenho influenciado pelas graves chuvas registradas no Estado durante o mês de maio – e de Brasília – que apresentou uma queda de 1,3% em ocupação -, as demais capitais analisadas apresentaram aumento da taxa de ocupação de julho a setembro de 2024 comparado com os mesmos meses do ano anterior. Destaque para Manaus (+12,0%) e Recife (+18,0%), que contaram com eventos relevantes que movimentaram a hotelaria local, bem como o aumento da malha aérea para essas regiões.
Quanto à diária média, Brasília e Rio de Janeiro se destacaram com aumentos de tarifa de 12,8% e 15,9%, respectivamente. No caso da capital federal, o reajuste pode ser atribuído à prática de tarifas mais elevadas em períodos de picos de demanda, como durante eventos esportivos e grandes feiras, como a Casar Decor, que aconteceu em setembro na capital. Já no Rio de Janeiro, o crescimento é explicado pela realização do Rock in Rio em setembro, evento que não ocorreu em 2023. Com relação ao RevPAR, é válido salientar que todas as capitais, com exceção de Porto Alegre, registraram crescimento neste índice em relação ao mesmo período de 2023.
Para o último trimestre, há a expectativa de que a demanda pressione os hotéis por conta do calendário de convenções e eventos das capitais, além dos eventos e shows internacionais, como Fórmula 1, Linkin Park, Bruno Mars, entre outros. Assim, espera-se que haja um leve aumento em ocupação e um crescimento mais expressivo nas tarifas.
A hotelaria brasileira está passando por um novo ciclo de desenvolvimento de hotéis, o qual traz à tona o momento perfeito para rever os contratos de locação hoteleiros e arrumar antigos problemas. Quando os primeiros contratos foram assinados, o modelo de negócios hoteleiro era incerto e agora, com o mercado mais experiente, é possível aproveitar a oportunidade.
Freqüentemente vemos nos contratos de locação algumas cláusulas que são inviáveis operacionalmente, ou ainda, que beneficiam exclusivamente uma das partes do contrato em detrimento da outra. Nesse artigo, gostaria de chamar atenção para um item específico do contrato: o Fundo de Reserva.
De acordo com o contrato de arrendamento da maioria dos hotéis que atuamos como Asset Managers, o Fundo de Reserva não é considerado uma despesa operacional sendo único e exclusivamente retido dos investidores, quando do repasse dos seus rendimentos.
Tendo em vista que esse fundo tem o objetivo de manter o ativo em seu bom estado de funcionamento e competitivo no mercado em que está inserido, essa forma de retenção implica que somente os investidores irão arcar com os custos de renovação do empreendimento enquanto a operadora hoteleira também irá se beneficiar da melhora trazida por este material operacional atualizado.
O principal argumento da operadora hoteleira para que o fundo seja retido somente pelo investidor deve-se ao fato da operadora não ser a proprietária do empreendimento e, sendo assim, não lhe compete aplicar recursos em um imóvel que não lhe pertence.
Apesar de compreender o argumento da operadora, um prédio em bom estado de conservação aumenta a força da marca, possui condições de operar de forma mais eficiente, com melhor controle de custos e diárias médias mais altas, o que beneficia tanto os proprietários quanto a operadora. Uma vez que todos os envolvidos devem se beneficiar da melhora provinda da manutenção do ativo é natural que todos colaborem com os investimentos necessários.
Além disso, muitas vezes não estão previstos nos contratos de forma clara e objetiva as regras de utilização dos recursos desse fundo. A ausência dessa explicação detalhada faz com que o fundo seja utilizado para pequenos reparos e reposição de equipamentos, aparelhos operacionais e até mesmo de enxoval.
A utilização imprópria desses recursos irá gerar uma carência de verba futura quando o empreendimento precisar, por exemplo, realizar um retrofit das suas instalações.
O cuidado efetivo com esses dois pontos contratuais mencionados, forma de retenção e de utilização do Fundo de Reserva, é fundamental e irá gerar um maior benefício financeiro e operacional direto tanto para o investidor quanto para a operadora hoteleira.
No terceiro e último episódio da Roda de Conversa HotelInvest, o assunto da vez é “O Novo Normal” do Rio de Janeiro, onde comparamos o desempenho hoteleiro do estado no passado e atualmente.
Durante la última década, la industria hotelera sudamericana evidenció ambios significativos, con un sin número de aperturas de propiedades de calidad, nuevos jugadores ingresando al mercado y la consolidación y entrada tanto de cadenas nacionales como internacionales. La expansión de los diversos acuerdos hoteleros permitió que propietarios pasivos o financieros participaran del negocio hotelero, entre ellos fideicomisos de bienes raíces, fondos de inversión inmobiliaria, fondos de capital privado (private equity funds), fondos de capital soberano, fondos de seguros y pensión y propietarios individuales de alto patrimonio (HNWI).
Este proceso impulsó la profesionalización de la industria y la sofisticación de la oferta. Aunque aún existe importante potencial para el desarrollo de nuevos hoteles, actualmente la región cuenta con una oferta de calidad muy superior a la que poseía una década atrás.
En este contexto de expansión y renovación de la oferta, resulta clave mantener un producto competitivo, tanto desde el punto de vista de las facilidades y servicios, como desde el operativo y comercial. Aquellas propiedades que presentan un deterioro en su estructura y no cuentan con una gestión operativa eficiente y una fuerza de distribución adecuada han perdido participación de mercado y visto afectados sus resultados. Para los propietarios que buscan aumentar su potencial de rentabilidad, existe una alternativa que resulta interesante explorar: la conversión.
Por ello, hemos elaborado este artículo con la intención de abordar las oportunidades y desafíos que conlleva la conversión de una propiedad independiente, y presentar las ventajas y limitaciones de los distintos modelos para llevarla adelante. Confiamos en que propietarios, desarrolladores e inversores encuentren la información aquí presentada de interés y puedan utilizarla como herramienta para la formulación adecuada de sus estrategias de negocio.
Para los propietarios que buscan aumentar su potencial de rentabilidad, existe una alternativa que resulta interesante explorar: la conversión.
Conversiones
¿Por qué vale la pena analizar la opción? ¿Qué ventajas aporta la cadena?
A medida que las marcas incrementan su presencia en la región, hoteles independientes y/o con una gestión y fuerza de distribución poco decuadas encuentran mayor dificultad para competir. Es allí cuando resulta interesante analizar la opción de una posible conversión y la creación de modelos operativos en los cuáles la cadena hotelera le permita a esas propiedades operar bajo su marca, dándole la exposición, el reconocimiento y soporte que les posibilite mantenerse competitivas.
PRINCIPALES VENTAJAS COMPETITIVAS DE LOS HOTELES DE MARCA
La fuerza de la marca y la estandarización en los productos y en los servicios Los controles de calidad, cursos y entrenamiento por parte de la cadena La presencia instantánea en el mercado y el acceso a sistemas de distribución globales La menor dependencia de intermediarios con altas comisiones (como las OTAs, entre otros) y la mayor fluidez en los procesos de comercio electrónico (compras, reservas, clearing, cobro) El acceso a soporte de la cadena durante la estructuración y la operación del hotel La posibilidad de acceder a una base de clientes más amplia y a los programas de fidelidad El acceso a centros de compras compartidas y mejor control de los gastos operativos El mayor potencial de ingresos, especialmente en ocupación El acceso a sistemas de TI (tecnología de la información) bien estructurados La menor propensión a riesgo durante crisis económicas y/o de mercado La mayor liquidez en el caso de la venta del activo y el acceso a financiamiento más barato
Cadenas hoteleras, propietarios, compañías operadoras independientes y administradores de activos (asset managers) han creado esquemas y combinaciones de modelos operativos que, utilizados apropiadamente, aumentan la rentabilidad de los proyectos, tornándolos más atractivos para los accionistas y acreedores, a la vez que agregan valor para los huéspedes. Contar con un contrato de gerenciamiento, franquicia o arrendamiento con la compañía adecuada puede representar para el propietario mayores ganancias por dólar de ingresos generados por una propiedad.
Una buena cadena hotelera ayuda a maximizar los ingresos netos y el valor para el propietario. Unas de las maneras más importantes por las cuáles puede hacer esto es no sólo a través de un posicionamiento de marca superior y una fuerza de distribución agresiva sino también del control de los gastos operativos del hotel (tiene acceso a una amplia base de datos de parámetros de performance que puede utilizar como comparables para realizar análisis de desempeño, benchmarking).
Por lo tanto, el hecho de contar con una marca fuerte y una gestión adecuada puede significar millones de dólares de diferencia en valor para un propietario.
Dado el potencial que presentan las asociaciones previamente mencionadas, la pregunta que le surge al propietario es: cuál es el modelo adecuado para mi hotel?
Una buena cadena hotelera ayuda a maximizar los ingresos netos y el valor para el propietario.
Con la intención de proporcionarle herramientas que lo guíen en el proceso de decisión, a continuación, presentamos los principales aspectos de los contratos de gerenciamiento, franquicia y arrendamiento – así como una comparación de los diferentes modelos en cuánto a ventajas y limitaciones – y las cuestiones más relevantes a tener en cuenta a la hora de negociar los acuerdos. Por último, hacemos un ejercicio hipotético de comparación de Proyecciones Operativas de un hotel independiente versus una franquicia, con el propósito de ilustrar el potencial de ganancia que podría proporcionarle la marca.
Ventajas y limitaciones de los distintos modelos de contrato Cuadro comparativo – Enfoque del propietario
La negociación de los contratos Principales cuestiones a tener en cuenta
Los contratos de gerenciamiento, franquicia y arrendamiento suelen ser por un largo plazo y vinculantes, e involucran aspectos comerciales y legales, por lo que se recomienda sean abordados con asesoramiento experto y una negociación cuidadosa para asegurar que los intereses de todas las partes estén lo más alineados posible. Un contrato bien negociado que satisfaga tanto al propietario como a la cadena/operador ayudará a asegurar una relación efectiva entre las partes a largo plazo y evitar otenciales conflictos. Algunos de los principales aspectos de los contratos, que representan tópicos claves en la negociación propietario-adena/operador son listados en el cuadro siguiente. A continuación, presentamos una comparación de varios puntos relevantes de los típicos modelos operativos.
ASPECTOS CLAVES A TENER EN CUENTA EN LA NEGOCIACIÓN DE CONTRATOS
COMPARACIÓN DE ALGUNOS PUNTOS CLAVES DE LOS TÍPICOS MODELOS OPERATIVOS
Comparativo proyecciones operativas
Escenario hotel independiente versus franquicia
Con el propósito de ilustrar el impacto que podría tener para una propiedad independiente el hecho de convertirse en una franquicia de cadena hotelera, hemos realizado un ejercicio de proyecciones operativas para un hotel ficticio de 135 habitaciones para dos escenarios: hotel independiente y franquicia. Las premisas utilizadas se basan en nuestra experiencia en el análisis de más de 700 proyectos en Sudamérica.
Para el escenario del hotel independiente, hemos contemplado una ocupación y tarifa promedio diaria 10% y 13% inferiores respectivamente a las correspondientes a la franquicia, incrementado los gastos de marketing y excluído los honorarios de franquicia. La mayor tarifa para el caso de franquicia, se explica principalmente por la utilización de canales de distribución propios, a diferencia del hotel independiente que tiende a abonar mayores comisiones a agencias y OTAs, entre otras.
PREMISAS Y COMPARATIVO DE LAS PROYECCIONES
El escenario de franquicia arroja un ingreso neto 33% superior que el independiente, además de tener un menor riesgo asociado, especialmente en momentos críticos de mercado.
Conclusión
La elección del modelo. ¿Cuál es el adecuado para su propiedad?
Los principales modelos operativos ofrecen una gama de opciones. Cada uno posee ventajas y limitaciones que lo hacen más o menos favorable dependiendo de los requerimientos y prioridades del propietario.
Las principales ventajas que los propietarios encuentran en los contratos de arrendamiento son los rendimientos estables y predecibles (cuando la renta es fija) y el menor riesgo asociado. Esto facilita la obtención de financiamiento y resulta muy atractivo para los inversores institucionales. Sin embargo, como los leases (contratos de arrendamiento) no son generalmente el modelo operativo preferido por las marcas y las compañías operadoras, puede ser difícil atraer a operadores capaces, particularmente en el caso de propiedades menores y estratégicamente menos importantes. Adicionalmente, en el caso de contratos de pago fijo, el propietario pierde la posibilidad de aprovechar el potencial al alza del negocio cuando la propiedad funciona muy bien.
Los contratos de gerenciamiento proporcionan al propietario un sólido potencial al alza después del pago de los honorarios. Por supuesto, también es cierto lo contrario, ya que el propietario asume el riesgo operativo. Los acuerdos de gestión le dan la posibilidad al propietario de entrar en la industria hotelera sin una amplia experiencia o un equipo de operaciones y gestión propio.
Al igual que en el caso del contrato de gerenciamiento, cuando un propietario opta por operar su hotel bajo un contrato de franquicia posee un sólido potencial al alza después del pago de los honorarios. Sin embargo, lo contrario también es cierto ya que el propietario asume mayores riesgos de mercado y operativos sin garantía de éxito. Un equipo de operación con experiencia o un operador independiente es requerido, aunque esto puede ser una ventaja.
Bajo presión por parte de los inversores para aligerar sus balances, las principales compañías hoteleras se han alejado tanto de la propiedad como de los arrendamientos, ya que los pagos fijos de alquiler deben ser registrados como un pasivo en sus balances. El uso de pagos variables de arrendamiento evita este requisito y ha ayudado a que los arrendamientos sigan siendo un modelo operativo viable, aunque aún poco expandido en Sudamérica.
En los próximos años la franquicia seguirá ganando terreno como el modelo operativo preferido por las cadenas.
En los próximos años, la franquicia probablemente seguirá ganando terreno como el modelo operativo preferido por una serie de razones: las principales cadenas han puesto cada vez más énfasis en la franquicia para satisfacer su deseo de ritmo de expansión, los operadores independientes han demostrado ser competentes para reducir la brecha entre los propietarios y las marcas; y los hoteles independientes en localidades primarias o secundarias recurren a franquiciadores para mantenerse competitivos.
En los últimos años ha cobrado fuerza la figura del asset manager, especialista que agrega valor tanto para los inversores como para la operadora.
Cabe destacar que en los últimos años ha cobrado fuerza la figura del asset manager, especialista que agrega valor tanto para los inversores como para la operadora a través de un modelo de gestión que maximiza el retorno sobre la inversión y el valor del activo, colaborando con la mitigación del riesgo operativo. El asset manager representa al propietario frente al operador y le provee un acompañamiento sistemático y acceso a información y análisis continuo
No hay un único modelo operativo recomendable para todas las propiedades.
Dicho esto, puede decirse que no hay un único modelo operativo recomendable para todas las propiedades. Las características del mercado, la experiencia y el apetito por el riesgo del propietario, el tamaño y el estándar de la propiedad y la disponibilidad de las marcas potenciales, son sólo algunos de los componentes que influyen en la determinación del modelo más adecuado para una propiedad específica.
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