Relembre o histórico da entrada da CVM no processo de captação de recursos para a viabilização de novos hotéis no Brasil
Cristiano Vasques
Jan 2014
A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) é uma autarquia ligada ao Ministério da Fazenda. Sua principal atribuição é disciplinar e fiscalizar o funcionamento do mercado de valores mobiliários, ou seja, de ações, títulos, debêntures, contratos de investimento etc.
Em dezembro de 2013, ela emitiu um alerta público sobre a venda de cotas e frações de hotéis através do mercado imobiliário. No seu entendimento, essas ofertas configuravam captação de poupança popular e, portanto, a estruturação e a venda desses empreendimentos estavam sujeitas à regulamentação da entidade. Indo além das cotas, o alerta afirmava que essa interpretação também incluía os condo-hotéis.
Ato contínuo, a CVM começou a notificar as empresas responsáveis pela incorporação dos hotéis e a exigir seu registro como oferta pública.
Desde então, as dúvidas relacionadas com o alcance e as implicações desse entendimento desacelerou fortemente o desenvolvimento de hotéis no país. O pano de fundo, evidentemente, é a relevância da venda imobiliária na expansão do parque hoteleiro no Brasil: estima-se que cerca de 70% da nova oferta seja viabilizada dessa forma.
O debate que se seguiu foi intenso. Há inúmeras leituras, contra e a favor, a respeito da interferência e do posicionamento da CVM no que diz respeito à venda desses empreendimentos.
Há quem defenda que os empreendimentos imobiliários, incluindo condo-hotéis, estão unicamente regidos pela Lei 4.591, conhecida como Lei de Incorporação e Condomínio. Sob esse ponto de vista, são imóveis e, assim, não deveria haver ingerência da CVM no assunto.
Do outro lado, há quem entenda que, apesar de se tratar de uma venda imobiliária, o investidor tem direito de posse do imóvel, mas não de uso. Só pode receber os lucros operacionais dos quartos e, portanto, trata-se de um produto de investimento.
No momento em que essa coluna foi escrita, a defesa e o registro de dois empreendimentos foram analisados, enquanto outros tantos ainda estavam em análise. Em linhas gerais, o encaminhamento da questão deve se dar da seguinte forma:
Como esse entendimento deve prevalecer, as entidades ligadas ao processo têm procurado viabilizar algum mecanismo de isenção automática de registro. Isso seria obtido se a oferta obedecesse a alguns critérios de transparência de informações e de qualificação dos investidores. Essa medida responderia a uma inquietação do mercado sobre a (in)capacidade da CVM em lidar com um volume significativo de análises de pedidos de registro.
Independente do desfecho dessa história fica claro que empreendedores de todos e quaisquer hotéis a serem vendidos no mercado imobiliário devem estar atentos ao assunto e se precaver.
Atualização (2018): O processo de entrada da CVM no mercado evoluiu ao longo dos últimos anos e foi conduzido um processo de audiência pública sobre essa regulamentação. O resultado foi a edição da Instrução CVM 602, que você pode conferir clicando nos seguintes links:
Resumo: http://www.cvm.gov.br/noticias/arquivos/2018/20180827-2.html
Instrução: http://www.cvm.gov.br/legislacao/instrucoes/inst602.html