Quanto Vale um Hotel

O que se entende por “valor” de um hotel? 

Há uma grande variedade de definições existentes, mas podemos simplificar essa resposta da seguinte maneira: o valor de um hotel é a sua capacidade de geração de caixa. 

Essa definição é puramente econômica e, evidentemente, muito abrangente. O mais importante é entender que o valor de um hotel está, de alguma forma, relacionado com quanto caixa ele poderá gerar ao longo do tempo.

Partindo dessa definição, uma outra boa maneira de entender “valor” poderia ser: o preço que comprador e vendedor, adequadamente informados e não expostos a nenhuma influência externa coerciva, acham justo para proceder à transação de um hotel, tendo a oportunidade sido transparentemente exposta no mercado por tempo suficientemente longo.

Essa segunda definição complementa a primeira, pois considera que só haverá transação se a capacidade de geração de caixa do hotel for “avalizada” pelo mercado. Pela definição, quando um negócio é concretizado, pode-se dizer que os valores negociados estão alinhados com o que o mercado entende como justo.

Quem precisa saber o valor de um hotel

De modo geral, saber o valor de um hotel é útil para:

• Empreendedores – quem pretende desenvolver um novo hotel quer saber quanto ele vale para analisar a pertinência do investimento a ser feito;
• Proprietários – quem já possui um hotel quer saber quanto ele vale para analisar ofertas de compra e arrendamento ou, ainda, a viabilidade de uma reforma de maior porte; 
• Operadoras hoteleiras – querem saber se vale a pena fazer uma proposta para comprar, administrar ou arrendar um hotel, e que taxas podem ser cobradas; 
• Bancos – ao financiar a compra ou a construção de um hotel, deverão saber se o empreendimento vale mais que a dívida a ser assumida;
• Investidores – querem saber se o investimento que irão fazer é vantajoso;
• Arquitetos e construtores – podem elaborar projetos que estejam de acordo com as perspectivas econômicas e mercadológicas do hotel de seus clientes;
• Corretores – podem ajudar a negociação entre compradores e vendedores, ao se balizarem em estimativas de preços justas.

Saber o valor de um hotel também é importante em casos de fusões, aquisições ou dissoluções de empresas que possuam ativos hoteleiros. Nesse caso, o valor das propriedades precisa ser medido para ajudar nas negociações entre as partes.

Como se avalia o valor de um hotel

O método mais comum de avaliação de um hotel¹ é estimar o fluxo de caixa futuro que ele pode gerar e trazer esse fluxo a valor presente.

O fluxo de caixa futuro é estimado a partir da projeção de duas variáveis: (i) a receita, que depende do número de quartos, da ocupação, da diária média e dos gastos dos hóspedes com os demais serviços prestados pelo hotel; (ii) as despesas, que dependem da estrutura administrativa, física e operacional do hotel, assim como do seu nível de utilização. 

Uma avaliação hoteleira pode ser resumida em cinco passos principais:

1. O primeiro passo é identificar quais os níveis atuais de ocupação e diária para o mercado em que o hotel atua (no caso de hotéis existentes) ou pretende atuar (no caso de projetos de hotéis);
2. O passo seguinte é compreender quais as expectativas de crescimento da demanda (pernoites), da oferta (hotéis competidores) e dos preços (diárias), e fazer uma projeção da receita do hotel para os próximos 10 anos;
3. Feitas as projeções, pode-se estimar como as despesas (incluindo taxas de administração, impostos diretos e reservas) vão se comportar em cada um dos anos; 
4. A diferença entre as receitas e as despesas é o resultado operacional do hotel. Soma-se a esse resultado o valor residual do hotel, que é, grosso modo, uma estimativa simplificada de valor de venda no final do período de 10 anos;
5. O fluxo de caixa dos dez anos é trazido a valor presente a uma taxa de desconto que represente corretamente o custo do capital e o risco da propriedade, do mercado e do país. Esse valor presente pode ser considerado o “valor justo” de um hotel.

Finalmente, o valor de um hotel não depende do seu custo de construção. O custo depende do preço de terrenos, projetos, obras, acabamento e equipamentos. Se o valor for menor que o custo, construir um hotel novo é economicamente inviável e, nesse caso, pode ser mais vantajoso comprar uma propriedade já existente.

Por que as opiniões de valor variam tanto

Uma das principais dificuldades ao se avaliar um hotel é a incerteza das projeções, que decorre da instabilidade dos diversos mercados hoteleiros regionais no Brasil. Fatores como crescimento econômico, estabilidade da moeda, superoferta, eventos não previsíveis² constantemente afetam o desempenho do mercado hoteleiro de forma substancial, o que impacta o valor dos hotéis.

Também há grande variação nas taxas de desconto utilizadas. Tipicamente, elas são medidas através da análise do histórico de transações, buscando comparar os valores acordados, as estimativas de fluxo de caixa futuro e as taxas resultantes. Como as transações no mercado brasileiro são escassas, faltam dados para se avaliar o que o mercado entende por taxa de desconto adequada ao nível de risco do negócio.

Além disso, cada potencial comprador tem acesso a capital a custos diferentes, assim como tem diferentes custos de oportunidade. Nesse sentido, podem alavancar-se com capitais de terceiros de formas distintas e fazer ofertas mais ou menos agressivas.

Por fim, a variação na avaliação de um hotel também decorre da importância estratégica que o empreendimento pode ter para um comprador em potencial. Quanto mais relevante a propriedade for – seja por questões de barreiras à entrada, construção de participação de mercado, formação de imagem ou ganhos de escala – mais ele estará disposto a pagar pela propriedade, independente do seu potencial intrínseco de geração de resultado. 

1 Outro método usual de avaliação é através de vendas de empreendimentos comparáveis. Como há poucas transações no mercado brasileiro e muitas diferenças entre os poucos empreendimentos transacionados, só é utilizada de forma complementar e esporádica. Também é comum a avaliação a partir da multiplicação da renda anual. Esse método, evidentemente, é uma simplificação de uso bastante limitado.

2 Tais como crises aéreas e epidemias.