Ao comprar um condo-hotel é importante que o investidor entenda não somente a perspectiva de resultado financeiro, mas também os contratos aos quais ele está aderindo no momento da compra. Este artigo tem o intuito de esclarecer quais são estes contratos e de que forma os players deste negócio estão ligados.
Existe uma série de estruturas contratuais que vinculam os proprietários e a operadora hoteleira. Para facilitar a compreensão, abaixo demonstro um esquema da estrutura contratual típica encontrada nos Condo-Hotéis e cada um dos contratos e documentos existentes que conectam as partes.
Fluxograma – Estrutura Contratual Típica dos Condo Hotéis
⦁ Contrato de Compra e Venda
É o contrato firmado inicialmente entre a incorporadora e o investidor hoteleiro, no qual a incorporadora passa ao mesmo a propriedade do imóvel mediante o pagamento de uma quantia acordada entre as partes. Após essa compra, o novo proprietário deverá fazer o registro desse imóvel e retirar a escritura definitiva do bem. Ao assinar o “Contrato de Compra e Venda”, o investidor também está assumindo os direitos e obrigações dos demais contratos já assinados pela Incorporadora.
⦁ Convenção de Condomínio
A convivência em condomínio, seja residencial, comercial ou mista, é organizada segundo a sua convenção. Na convenção está previsto o “regimento interno” do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns. Este documento trata também dos direitos e deveres do condômino e da administração em geral, além das formas de gestão, como assembleias, eleição de síndico e conselho.
⦁ Contrato de Locação ou Administração
O contrato de locação é celebrado entre a incorporadora e seus sucessores (os proprietários) e a Operadora Hoteleira, no qual esta aluga o imóvel para nele implantar a operação hoteleira. Usualmente a operadora hoteleira paga um percentual variável sobre o resultado da exploração hoteleira a título de aluguel. Esse é um dos principais contratos do ponto de vista financeiro, pois é nele em que estarão descritas as taxas da operadora e as regras da locação do imóvel como prazo, renovações, seguros necessários, e ainda todas as despesas que serão arcadas pela operação do Hotel.
Outra forma comum de contrato entre a operadora hoteleira e o investidor de condo-hotel é um contrato de administração, onde a operadora administra os negócios hoteleiros do investidor e este recebe parte do lucro da operação.
A principal diferença entre estas duas formatações é que devido ao risco mais elevado para a operadora hoteleira no contrato de locação as suas taxas também são maiores. Esse risco vem do fato de não haver no contrato de locação um aporte de capital do investidor no caso de resultado negativo das operações. Esse resultado é suportado inicialmente pela operadora hoteleira, que irá repor esse prejuízo com resultados positivos futuros.
⦁ Contratos
Uma vez que são diversos proprietários de unidades autônomas dentro de um mesmo hotel, existem algumas estruturas contratuais para agrupá-los como um “único ente”. As formas mais comuns encontradas são duas: SCP (Sociedade em Conta de Participação) ou Contrato de Mandato Civil. Em cada um desses formatos existe a figura de um representante do grupo, o qual possui deveres e responsabilidades bastante distintos: “Sócio Ostensivo” e “Mandatário”, respectivamente.
a. Contrato de Mandato Civil
No Direito Civil brasileiro, “mandato” representa um contrato pelo qual uma pessoa, denominada mandante, confere poderes à outra, chamada de procuradora ou mandatária, para agir em seu nome, praticando atos conforme o interesse do mandante.
No caso específico dos Condo-Hotéis, isso significa que os proprietários das unidades autônomas conferiram poderes a um representante (mandatário) para praticar atos e administrar os seus interesses junto à operadora hoteleira. Este mandatário pode, ou não, receber uma remuneração sobre este serviço.
Nessa formatação contratual, a operadora hoteleira paga diretamente a cada proprietário o valor líquido do seu aluguel, fazendo a retenção na fonte conforme a tabela progressiva do imposto de renda da Receita Federal.
b. SCP (Sociedade em Conta de Participação)
A sociedade em conta de participação é uma sociedade empresária que vincula, internamente, a totalidade das unidades autônomas do edifício. Os proprietários dessas unidades autônomas são designados como “Sócios Ocultos”, os quais dão em locação o empreendimento a uma “Sócia Ostensiva” que irá destiná-lo (geralmente sublocando-o) a uma operação hoteleira. A Sócia Ostensiva pode, ou não, receber uma remuneração sobre este serviço.
Normalmente, as SCP são constituídas por um prazo limitado, com o objetivo de explorar um determinado projeto. Após cumprido o objetivo, a sociedade se desfaz.
Nessa formatação contratual de SCP, o aluguel pago pela operadora hoteleira entra na sociedade e é repartido entre os membros, conforme sua cota parte (correspondente a sua unidade autônoma), a título de distribuição de lucros, estando assim sujeito a uma tributação e legislação diferente da encontrada nos Contratos de Mandato Civil.
⦁ Hotel Asset Management (HAM)
Usualmente a empresa de Hotel Asset Management desempenha o papel de representante dos interesses dos proprietários junto à operadora hoteleira como mandatária dos investidores. Contudo, esse mandato, apesar de muito conveniente, não é imprescindível, podendo ser firmado um Contrato de Prestação de Serviços, no qual a empresa de HAM é remunerada pelos seus serviços de expertise hoteleiro.
Essa formatação contratual deve ser estruturada pela Incorporadora e Operadora Hoteleira em conjunto com os advogados e o Hotel Asset Manager, de forma a trazer a realidade da prática para as cláusulas contratuais. Seja qual for a melhor formatação encontrada, é importante que todos os envolvidos tenham ciência dos direitos e responsabilidades que estão assumindo ao entrar no negócio de Condo-hotel.
